Văn bản “đủ điều kiện bán” là gì, và vì sao phải kiểm trước khi đặt cọc
Khi mua một căn hộ chưa xây xong, thứ bảo vệ người mua không phải là hợp đồng đặt cọc, cũng không phải lời hứa của nhân viên bán hàng. Đó là một văn bản của Sở Xây dựng xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Văn bản đó là gì
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (hiệu lực từ 01/01/2025), trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo cho cơ quan quản lý kinh doanh bất động sản cấp tỉnh — trên thực tế là Sở Xây dựng. Trong 15 ngày, cơ quan này phải kiểm tra và trả lời bằng văn bản về việc nhà ở có đủ điều kiện được bán hay không.
Văn bản trả lời đó mới là thứ đáng tin. Nó có số hiệu, có ngày, và được Sở phát hành — không phải tài liệu do bên bán tự soạn.
Vì sao nó quyết định số tiền anh chị đặt xuống
Cùng điều luật đó giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% giá bán, và chỉ được thu khi nhà ở đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Nói cách khác: nếu dự án chưa có văn bản của Sở mà bên bán đã yêu cầu đặt cọc 10%, 20% hay hơn, thì con số đó tự nó là một dấu hiệu cần dừng lại.
Đây là lý do thứ tự đúng phải là kiểm tra trước, đặt cọc sau — chứ không phải đặt cọc giữ chỗ rồi mới hỏi giấy tờ.
Kiểm bằng cách nào
BĐS Radar đọc trực tiếp các danh sách và văn bản mà Sở Xây dựng công bố, rồi đối chiếu với tên thương mại mà người mua thường nghe. Anh chị có thể dán tên dự án hoặc đường dẫn tin rao vào đây để xem Radar có tìm thấy văn bản nào không, hoặc duyệt toàn bộ danh sách dự án đã ghi nhận.
Không tìm thấy văn bản nghĩa là gì
Đây là chỗ cần nói thẳng. Radar chỉ đọc được những gì các Sở công bố công khai, và không phải địa phương nào cũng công bố đầy đủ như nhau. Vì vậy:
- Có văn bản — đây là bằng chứng mạnh, và Radar dẫn thẳng về nguồn gốc để anh chị tự kiểm.
- Không thấy văn bản — nghĩa là Radar chưa tìm thấy, không phải dự án không có. Lúc này hãy yêu cầu bên bán xuất trình văn bản của Sở, kèm số hiệu và ngày, rồi đối chiếu.
Radar ghi rõ mỗi hồ sơ thuộc loại nào ngay trên trang dự án, và trang nguồn & độ phủ nói rõ hiện đang phủ tới đâu và chưa phủ chỗ nào.